在万锦分居后出售家庭住宅

最让人意外的一条规则

在安省，婚姻住所与其他任何资产都不同，而其中一条规定起了最主要的作用：

任何一方配偶均不得处置或抵押婚姻住所的权益，除非另一方配偶共同签署文件或同意该交易。

无论产权登记情况如何，这一点都适用。只登记在一个人名下的房屋，同样受其约束。那些以为独自持有产权就能自由出售的人，通常是在律师办公室里、在做出某种承诺之后，才发现并非如此。

在无法取得同意时有一条途径。法院可以应一方配偶或对该房产享有权益的人的申请，在另一方配偶无法找到或不在场、无行为能力给予或拒绝同意、或无理拒绝同意的情况下，授权处置。这是由家庭法律师办理的诉讼程序。

本页所有内容均为关于此类出售如何进行的一般资讯。它不是法律意见。分居需要家庭法律师，经纪人所说的任何话都不能替代律师。

法律工作通常走在挂牌之前

我们经常被要求在分居仍在协商时挂牌。有时这行得通。更多时候，它产生的是一个无法做决定的挂牌。

一次出售需要一连串的共识：挂牌价定多少、某个数字的报价是否接受、是否接受附带条件、何时交割、收益如何处理。当双方没有商定好的决策方式时，每一项都变成在时间压力下、有买家在等待的一场新谈判。

因此，实际的顺序通常是：

1. 各方各自聘请家庭法律师。
2. 以书面形式确定与出售相关的条款，即使整份协议尚未完成。
3. 房屋准备就绪并挂牌。
4. 收益按照书面协议或法院命令分配。

如果时间紧迫，请让律师先订立一份仅涵盖出售事项的简短协议，而不是等待一切问题都解决。这是常见且可行的中间路径。

一位经纪人，由双方共同选择

当各方各带一位经纪人时，出售通常会放慢，因为两位顾问对同一份报价给出两种解读，而各方听到的是自己一方的版本。

当一方单独选择经纪人时，另一方往往不信任其建议。这种不信任往往在最糟糕的时刻浮现：桌上有报价，而回复只剩几个小时。

行之有效的安排是一位双方都接受的经纪人，以双方都能看到的方式沟通。我们把重要事实以书面形式同时告知双方，同时向双方呈报报价，并避免与任何一方单独私下讨论价格。这在小处慢一些，在关键处快得多。

挂牌前要先定下来的实际问题

尽早把这些写下来。它们平淡无奇，却正是让出售脱轨的原因：

• 进入。 谁安排看房、提前多久通知、在哪些日子。
• 状况。 谁维持房屋整洁，谁做准备工作。
• 费用。 交割前谁付按揭、地税、水电和保险，以及这些付款是否计入分配。
• 居住。 挂牌期间谁住在里面。这是家庭法问题，由协议或法院命令决定，而不是由经纪人决定。
• 物品。 哪些留下用于出售，哪些已经分好。
• 决策。 调价或报价如何获得批准，各方多快回复。

出售，还是一方买断另一方

两种都是正常结果，没有哪一种自动更好。

买断让家人留在熟悉的家中，当涉及子女时这可能极为重要。它取决于两个问题：一方能否凭自己的收入获得按揭，以及能否支付另一方的份额。两者都需要来自按揭专业人士的真实答案而非假设，房屋也需要一个站得住脚的价值，而不是一个乐观的价值。

出售把资产转换为两笔干净的金额，并终止共同负债，当两个人正在努力分开财务时，这本身就有价值。

在任何一方对某种结果产生执念之前，值得与律师和按揭专业人士认真做这个比较。我们可以给出房屋实际能卖多少的现实判断，并且会把同一个数字告诉你们两位。

当两个人需要不同结果时如何定价

一方常常希望尽快结束出售，另一方则希望价格最高。这两者方向相反，这种张力是真实的，而不是善意的缺失。

我们的做法是给双方同样的证据：万锦同一区域的可比房屋实际成交价是多少，以及更快出售相对于更长挂牌可能付出的代价。然后，决定属于你们两位和你们的律师。

我们不会私下给一方一个更高的数字来赢得委托。那个数字必须经得起市场的检验，当它经不起时，损失落在正在经历人生最艰难一年的人身上。

我们关于万锦地税的文章说明了交割时的调整，换小房指南则涵盖一方搬到更小住所时的先后顺序（均为英文）。

我们的工作方式

安静地、以书面形式、按照你们两位和律师设定的节奏。我们不会在法律基础尚不存在时催促挂牌，因为一个无法做决定的挂牌对谁都没有帮助。

如果您正处在这件事的起点，想了解出售会涉及什么，包括房屋实际能卖多少，这场对话不收费，也没有任何义务。我们乐意与你们两位一起谈，与各自分别谈，或在律师在场的情况下谈。