Vendre la maison familiale après une séparation à Markham

La règle qui surprend le plus

En Ontario, le foyer conjugal est traité différemment de tout autre actif, et une disposition fait l’essentiel du travail :

Aucun conjoint ne peut disposer d’un intérêt dans le foyer conjugal ni le grever, à moins que l’autre conjoint ne se joigne à l’acte ou ne consente à l’opération.

Cela s’applique quel que soit le titre. Une maison enregistrée à un seul nom y est tout de même assujettie. Ceux qui supposent que la propriété exclusive donne les mains libres pour vendre l’apprennent chez l’avocat, généralement après s’être engagés.

Il existe une voie lorsque le consentement ne peut être obtenu. Un tribunal peut, à la demande d’un conjoint ou d’une personne ayant un intérêt dans le bien, autoriser la disposition lorsque l’autre conjoint est introuvable ou indisponible, incapable de donner ou de refuser son consentement, ou le refuse déraisonnablement. C’est une procédure menée par un avocat en droit de la famille.

Tout ce qui figure sur cette page est de l’information générale sur le déroulement de ces ventes. Ce n’est pas un avis juridique. Une séparation exige un avocat en droit de la famille et rien de ce que dit un agent ne le remplace.

Le travail juridique précède généralement l’inscription

On nous demande souvent d’inscrire une maison alors que la séparation se négocie encore. Parfois cela fonctionne. Plus souvent, cela produit une inscription incapable de prendre des décisions.

Une vente exige une suite continue d’accords : à quel prix inscrire, s’il faut accepter une offre à un chiffre donné, s’il faut accepter une condition, quand clore, comment diriger le produit. Lorsque les parties n’ont aucun mode convenu de décision, chacun de ces points devient une nouvelle négociation sous pression, avec un acheteur qui attend.

L’ordre pratique est donc généralement :

1. Chaque partie prend son propre avocat en droit de la famille.
2. Les modalités qui régissent une vente sont fixées par écrit, même si l’accord complet n’est pas terminé.
3. La maison est préparée et inscrite.
4. Le produit est réparti selon l’accord écrit ou l’ordonnance du tribunal.

Lorsque le temps presse, demandez aux avocats un accord restreint couvrant la seule vente plutôt que d’attendre que tout soit réglé. C’est une voie médiane courante et praticable.

Un seul agent, choisi par les deux

Lorsque chaque partie amène son propre agent, la vente ralentit généralement, parce que deux conseillers donnent deux lectures de la même offre et que chaque partie entend la version de son camp.

Lorsqu’une partie choisit seule l’agent, l’autre se méfie souvent des conseils. Cette méfiance tend à ressortir au pire moment, avec une offre sur la table et quelques heures pour répondre.

L’arrangement qui fonctionne est un seul agent que les deux parties acceptent, communiquant d’une manière que les deux peuvent voir. Nous transmettons les faits importants par écrit aux deux parties, présentons les offres aux deux en même temps et évitons les conversations privées sur le prix avec l’une ou l’autre seule. C’est plus lent en petites choses et plus rapide là où cela compte.

Les questions pratiques à régler avant l’inscription

Mettez-les par écrit tôt. Elles sont sans éclat et ce sont elles qui font dérailler les ventes :

• L’accès. Qui autorise les visites, avec quel préavis et quels jours.
• L’état. Qui garde la maison présentable, et qui fait les travaux de préparation.
• Les coûts. Qui paie l’hypothèque, l’impôt foncier, les services publics et l’assurance jusqu’à la clôture, et si ces paiements sont pris en compte dans le partage.
• L’occupation. Qui y vit pendant l’inscription. C’est une question de droit de la famille, réglée par accord ou par ordonnance, non par l’agent.
• Le contenu. Ce qui reste pour la vente et ce qui a déjà été partagé.
• Les décisions. Comment un changement de prix ou une offre est approuvé, et en combien de temps chaque partie répond.

Vendre, ou l’un rachète la part de l’autre

Les deux sont des issues ordinaires et ni l’une ni l’autre n’est automatiquement meilleure.

Un rachat garde la famille dans une maison familière, ce qui peut compter énormément lorsqu’il y a des enfants. Il repose sur deux questions : une partie se qualifie-t-elle seule pour un prêt hypothécaire avec ses propres revenus, et peut-elle financer la part de l’autre. Les deux exigent de vraies réponses d’un professionnel hypothécaire plutôt que des suppositions, et la maison a besoin d’une valeur défendable plutôt que d’une valeur espérée.

Une vente convertit l’actif en deux montants nets et met fin à la responsabilité partagée, ce qui a sa propre valeur lorsque deux personnes tentent de séparer leurs finances.

La comparaison mérite d’être faite correctement, avec votre avocat et un professionnel hypothécaire, avant que l’une ou l’autre partie ne s’attache à un résultat. Nous pouvons vous donner une lecture réaliste de ce que la maison se vendrait, et nous donnerons le même chiffre à chacun de vous.

Fixer le prix quand deux personnes ont besoin de choses différentes

Une partie veut souvent que la vente soit conclue rapidement et l’autre veut le prix maximal. Ces deux objectifs tirent dans des directions opposées et la tension est réelle plutôt qu’un manque de bonne volonté.

Ce que nous faisons, c’est donner aux deux parties les mêmes éléments : ce que des maisons comparables du même secteur de Markham se sont réellement vendues, et ce qu’une vente plus rapide coûterait probablement par rapport à une plus longue. Ensuite, la décision vous appartient à tous deux et à vos avocats.

Ce que nous ne ferons pas, c’est donner en privé un chiffre plus élevé à une partie pour obtenir l’inscription. Ce chiffre doit survivre au contact du marché, et lorsqu’il n’y survit pas, les dégâts retombent sur des gens qui vivent déjà l’année la plus difficile de leur vie.

Notre article sur l’impôt foncier à Markham couvre le rajustement fait à la clôture, et notre guide pour emménager plus petit couvre l’enchaînement lorsqu’une partie se dirige vers plus petit (en anglais).

Notre façon de faire

Discrètement, par écrit et au rythme que vous deux et vos avocats fixez. Nous ne poussons pas à inscrire avant que le fondement juridique existe, parce qu’une inscription incapable de décider n’aide personne.

Si vous êtes au début de ce parcours et souhaitez comprendre ce qu’impliquerait la vente, y compris ce que la maison se vendrait de manière réaliste, cette conversation est gratuite et sans obligation. Nous sommes heureux de l’avoir avec vous deux, avec chacun de vous séparément, ou en présence de vos avocats.