在万锦首次购房：需要准备什么，实际要花多少钱

先弄清”首次购房者”这个词，它有四种含义

在谈任何数字之前，先处理用词问题，因为首次购房者在这里损失的钱最多。

联邦与省级并没有统一的”首次购房者”定义。每一项优惠各自规定，而且确实不同：

优惠项目	谁算首次购房者
安省土地转让税退税	您从未在世界任何地方、任何时候拥有过合资格住宅或其中的权益。配偶在与您婚姻关系存续期间也不得拥有过
首次置业储蓄账户 FHSA	在开户当年及之前四个日历年内，您未曾居住于您或配偶拥有的合资格住宅
RRSP 购房者计划	由加拿大税务局规定的同类四年回溯期
首次购房者 GST/HST 退税	在当年及之前四个日历年内，您未曾居住于您或配偶在加拿大境内或境外拥有的住宅

如果您以前拥有过房产，请把这张表读两遍。六年前卖掉公寓的人，将永久失去安省 4,000 加元退税的资格，但仍然符合 FHSA、购房者计划与 GST 退税的条件。人们往往假设一个答案适用于全部，结果白白放弃了应得的优惠。

安省还要求您年满 18 岁、为加拿大公民或永久居民、在产权转让后九个月内入住该房屋作为主要居所，并在登记后 18 个月内提出申请。

按万锦真实房价计算的首付

联邦最低首付按价格区间划分，与买家身份无关：

• 房价 500,000 加元以内部分：5%
• 500,000 加元至 150 万加元之间部分：10%
• 房价达到 150 万加元或以上：20%

万锦 2026 年 8 月的成交中位价为 1,095,000 加元。按上述区间计算：

房价	最低首付	计算方式
663,000 加元	41,300 加元	25,000 加元加上 163,000 加元的 10%
736,500 加元	48,650 加元	25,000 加元加上 236,500 加元的 10%
1,095,000 加元	84,500 加元	25,000 加元加上 595,000 加元的 10%
1,500,000 加元	300,000 加元	20%，无法使用投保按揭

首付不足 20% 时需要购买按揭违约保险，保费通常计入按揭本金而非预先支付。安省对该保费征收省销售税，这笔钱须在交割时以现金支付，因此应计入交割费用预算而非首付预算。我们关于在万锦买房的交割费用的文章列出了其余各项（英文）。

投保按揭上限，以及为何 150 万加元这条线对万锦很重要

在 2024 年 12 月之前，投保按揭的房价上限为 100 万加元。以当前市场而言，这会迫使万锦相当大一部分房产必须支付 20% 首付。加拿大财政部自 2024 年 12 月 15 日起将上限提高到 150 万加元。

对万锦的首次购房者来说，这就是中位价房屋需要准备 84,500 加元还是 219,000 加元的差别。这是近年来对本市买家最有用的一项规则变化，而不少人至今仍按旧规则做预算。

30 年摊还期，以及其中的取舍

同一批改革自 2024 年 12 月 15 日起，将投保按揭的 30 年摊还期扩大到所有首次购房者，以及所有新建房购买者。适用条件是贷款价值比高于 80%，也就是首付低于 20% 的情况。

取舍很明显，也值得直说：拉长摊还期会降低月供，同时增加整个贷款期内支付的利息总额。它为每月预算腾出空间，代价是长期的实际支出。这笔交易是否值得，应由您与按揭经纪对着具体数字讨论。

安省土地转让税与 4,000 加元退税

万锦位于约克区，因此您只缴纳省级土地转让税。多伦多市内的买家还要再缴一笔金额相近的市级土地转让税，这是在此购房而非在市区购房的真实财务理由之一。

以 1,095,000 加元的成交价计算，安省税额为 18,375 加元。符合条件的首次购房者最多可获退 4,000 加元，通常由律师在登记产权转移时以电子方式申领，因此它会直接减少您在交割时需要支付的金额，而不是事后另行退款。

购买价格	安省土地转让税	获全额 4,000 加元退税后
663,000 加元	9,735 加元	5,735 加元
736,500 加元	11,205 加元	7,205 加元
1,095,000 加元	18,375 加元	14,375 加元

完整的税率分级见我们关于万锦土地转让税的文章（英文）。

FHSA 与购房者计划，两者可以同时使用

这是两项储蓄工具，而最常见的错误是把它们当作二选一。它们不是。首次购房者可以将两者用于同一套合资格住宅。

首次置业储蓄账户终身供款上限为 40,000 加元。供款可抵税，符合条件的提取无需偿还，这使它对大多数人而言是两者中更有利的一项。

RRSP 购房者计划允许您最多从 RRSP 提取 60,000 加元。这相当于向自己借款，须在 15 年内还回，因此更适合已有 RRSP 积蓄的人，而不是从零开始的人。

两者都有重要的时间规则。资金通常需要在 RRSP 中存放 90 天后才能依购房者计划提取，而 FHSA 的供款额度只有在开户之后才开始累积，这正是应该在您认为需要之前就先开户的充分理由。我们关于 FHSA 与购房者计划的文章有详细说明（英文）。请向加拿大税务局或会计师确认您自身的情况。

GST 退税，只有买新房才用得上

首次购房者 GST/HST 退税涵盖价值 100 万加元以下合资格新房 100% 的 GST，或 HST 中的联邦部分，并在 100 万至 150 万加元之间逐步递减。

其中起决定作用的词是新房。它适用于向开发商购买的房屋，而不适用于二手房。万锦的首次购房者大多购买二手房，因此对本页的多数读者并不适用。如果您正在考虑万锦市中心或某个较新社区的楼花，那就值得与律师认真谈一次，因为加拿大税务局对与开发商签订买卖合同的时间、以及开工与完工的时间也设有条件。

首次购房者在万锦实际能买到什么

决定因素是物业类型，而不是社区。TRREB 2026 年 1 月至 3 月的社区中位数（所有物业类型）提供了有用的参考：

社区	2026 年第一季度中位价
Thornhill	663,000 加元
Unionville	736,500 加元
Cornell	977,000 加元
Greensborough	980,100 加元
Wismer	1,048,000 加元
Berczy Village	1,232,000 加元
Angus Glen	1,349,000 加元

Thornhill 与 Unionville 在表中看起来较便宜，是因为两者的中位数被公寓成交拉低，而不是因为那里的独立屋便宜。这是对数字的诚实解读，同时也正是机会所在：公寓与联排别墅市场，才是万锦多数首次购房者真正起步的地方。

我们的社区指南介绍各区情况，若您的目标是联排别墅，Cornell 与 Greensborough 值得一读（均为英文）。

建议的办事顺序

1. 先开立 FHSA，哪怕只存入很少的金额，因为额度从账户存在的那一天起开始累积。
2. 取得真正的预先批核，而不是网上的估算。它会告诉您真实的预算，而利率锁定也能在看房期间提供保护。
3. 尽早选定律师。 他们负责申领土地转让税退税，并在您购买公寓时审阅状态证书。
4. 把交割费用与首付分开计算。 律师费、产权保险、按揭保险的销售税，以及退税之后的土地转让税。
5. 然后再开始看房。 不要更早，因为去看您无法融资的房子，只会带来失望或过度承担。

我们常见的失误

只为首付做预算，忽略其余费用。 加拿大金融消费者管理局建议，交割费用应准备房价的 1.5% 至 4%。以万锦中位价房屋计算，这是首付之外的数千加元。

假设”首次购房者”只有一种定义。 上文已说明，这是本页最昂贵的一个假设。

到出价阶段才开立 FHSA。 额度从开户之日起累积。提前数年开户，是这份清单上成本最低的一件事。

把预先批核当作保证。 它是利率锁定加上估算。贷款机构仍会对具体房产进行审核。

购买公寓时省略条件条款。 状态证书能让律师看清法团的实际财务状况。我们关于状态证书的文章说明了其必备内容以及法团的交付期限（英文）。

以上均非法律、税务或按揭建议。本文提到的各项优惠都有实际的资格条件，且会发生变化，因此在做出承诺前，请向加拿大税务局、您的律师与按揭专业人士确认您的情况。我们能做的，是告诉您哪些优惠适用于您的情况，以及具体到某套万锦房屋时数字是什么样，且没有任何义务。如果您想知道自己的预算在这里能买到什么，这场对话值得在开始看房之前进行。