Markham, Ontario
Premiers acheteurs à Markham : ce qu'il faut et ce que cela coûte
Chaque programme canadien destiné aux premiers acheteurs a sa propre définition du premier acheteur, ses propres formulaires et ses propres délais. Ce guide les met côte à côte, puis les applique aux prix réels de Markham pour que vous voyiez ce qu'il vous faudrait vraiment.
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La réponse courte
Un premier acheteur à Markham doit fournir une mise de fonds minimale de 5 pour cent sur les premiers 500 000 $ du prix et de 10 pour cent sur la portion au-dessus, soit environ 84 500 $ sur le prix médian d'août 2026 de 1 095 000 $. L'Ontario rembourse jusqu'à 4 000 $ de droits de cession immobilière aux premiers acheteurs admissibles, réclamés à la clôture. Un CELIAPP permet d'accumuler jusqu'à 40 000 $ à vie et le RAP de retirer jusqu'à 60 000 $ d'un REER, à rembourser sur 15 ans. Attention aux mots : le remboursement ontarien exige que vous n'ayez jamais possédé de logement où que ce soit dans le monde, tandis que le CELIAPP et le remboursement fédéral de TPS utilisent une période de référence de quatre ans.
Commencez par le mot, car il a quatre sens
Avant les chiffres, réglez le vocabulaire, car c’est là que les premiers acheteurs perdent de l’argent auquel ils avaient droit.
Il n’existe pas de définition fédérale ou provinciale unique du premier acheteur. Chaque programme écrit la sienne et elles diffèrent réellement :
| Programme | Qui compte comme premier acheteur |
|---|---|
| Remboursement ontarien des droits de cession | Vous n’avez jamais possédé de logement admissible, ni d’intérêt dans un tel logement, où que ce soit dans le monde. Votre conjoint ne doit pas en avoir possédé pendant votre mariage |
| CELIAPP | Vous n’avez pas habité un logement admissible que vous ou votre conjoint possédiez pendant l’année d’ouverture ni les quatre années civiles précédentes |
| Régime d’accession à la propriété | Une période de référence de quatre ans de même nature, fixée par l’Agence du revenu du Canada |
| Remboursement de TPS/TVH pour premiers acheteurs | Vous n’avez pas habité un logement que vous ou votre conjoint possédiez, au Canada ou ailleurs, pendant l’année civile en cours ni les quatre précédentes |
Relisez ce tableau si vous avez déjà été propriétaire. Une personne qui a vendu un condo il y a six ans est exclue définitivement du remboursement ontarien de 4 000 $, tout en demeurant admissible au CELIAPP, au RAP et au remboursement de TPS. On présume qu’une seule réponse vaut pour tout, et on laisse de l’argent sur la table.
L’Ontario exige aussi que vous ayez au moins 18 ans, que vous soyez citoyen canadien ou résident permanent, que vous occupiez le logement comme résidence principale dans les neuf mois du transfert et que vous fassiez la demande dans les 18 mois de l’enregistrement.
La mise de fonds sur un prix de Markham
Les minimums fédéraux dépendent du prix, non de l’acheteur :
- 5 pour cent du prix jusqu’à 500 000 $
- 10 pour cent de la portion entre 500 000 $ et 1,5 million de dollars
- 20 pour cent dès que le prix atteint 1,5 million de dollars
Le prix médian à Markham en août 2026 était de 1 095 000 $. Appliqué aux tranches :
| Prix | Mise de fonds minimale | Décomposition |
|---|---|---|
| 663 000 $ | 41 300 $ | 25 000 $ plus 10 pour cent de 163 000 $ |
| 736 500 $ | 48 650 $ | 25 000 $ plus 10 pour cent de 236 500 $ |
| 1 095 000 $ | 84 500 $ | 25 000 $ plus 10 pour cent de 595 000 $ |
| 1 500 000 $ | 300 000 $ | 20 pour cent, aucun prêt assuré possible |
En dessous de 20 pour cent, il faut une assurance prêt hypothécaire, dont la prime s’ajoute normalement au prêt plutôt que d’être payée d’avance. L’Ontario perçoit la taxe de vente provinciale sur cette prime, payable comptant à la clôture : elle relève donc du budget des frais de clôture et non de celui de la mise de fonds. Notre article sur les frais de clôture à Markham détaille le reste (en anglais).
Le plafond des prêts assurés, et pourquoi 1,5 million compte ici
Jusqu’en décembre 2024, le plafond de prix pour un prêt assuré était de 1 million de dollars, ce qui, dans ce marché, aurait imposé 20 pour cent de mise de fonds sur une large part de Markham. Le ministère des Finances l’a porté à 1,5 million de dollars à compter du 15 décembre 2024.
Pour un premier acheteur à Markham, c’est la différence entre réunir 84 500 $ et 219 000 $ sur une maison au prix médian. C’est le changement de règle le plus utile des dernières années pour les acheteurs de cette ville, et beaucoup budgètent encore comme s’il n’avait pas eu lieu.
L’amortissement sur 30 ans, et sa contrepartie
Le même train de réformes a étendu l’amortissement sur 30 ans, sur les prêts assurés, à tous les premiers acheteurs et à tous les acheteurs de logements neufs, à compter du 15 décembre 2024. Il s’applique lorsque le rapport prêt-valeur dépasse 80 pour cent, c’est-à-dire lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 pour cent.
La contrepartie est évidente et mérite d’être dite clairement : allonger l’amortissement réduit la mensualité et augmente l’intérêt total payé sur la durée du prêt. Cela dégage de la marge dans le budget mensuel à un coût réel à long terme. Savoir si l’échange en vaut la peine est une conversation à avoir avec votre courtier hypothécaire, chiffres en main.
Les droits de cession ontariens et le remboursement de 4 000 $
Markham est dans la région de York : vous payez les droits provinciaux et rien d’autre. Les acheteurs de la Ville de Toronto paient en plus des droits municipaux d’un montant comparable, ce qui constitue un des vrais arguments financiers pour acheter ici plutôt qu’en ville.
Sur un achat de 1 095 000 $, les droits ontariens sont de 18 375 $. Un premier acheteur admissible s’en fait rembourser jusqu’à 4 000 $, que votre avocat réclame normalement par voie électronique lors de l’enregistrement du transfert : cela réduit donc ce que vous apportez à la clôture plutôt que d’arriver plus tard par chèque.
| Prix d’achat | Droits de cession ontariens | Après un remboursement complet de 4 000 $ |
|---|---|---|
| 663 000 $ | 9 735 $ | 5 735 $ |
| 736 500 $ | 11 205 $ | 7 205 $ |
| 1 095 000 $ | 18 375 $ | 14 375 $ |
Le détail des tranches figure dans notre article sur les droits de cession immobilière à Markham (en anglais).
Le CELIAPP et le RAP, utilisés ensemble
Ce sont les deux outils d’épargne, et l’erreur la plus fréquente est de les voir comme des solutions concurrentes. Ils ne le sont pas. Un premier acheteur peut utiliser les deux pour le même logement admissible.
Le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété a un plafond de cotisation à vie de 40 000 $. Les cotisations sont déductibles et un retrait admissible ne se rembourse jamais, ce qui en fait le plus avantageux des deux pour la plupart des gens.
Le régime d’accession à la propriété permet de retirer jusqu’à 60 000 $ d’un REER. C’est un prêt que vous vous faites à vous-même, remboursable sur 15 ans : il est donc plus utile à qui a déjà une épargne REER qu’à qui part de zéro.
Les deux ont des règles de calendrier importantes. Les sommes doivent généralement rester 90 jours dans un REER avant d’être retirées au titre du RAP, et les droits de cotisation au CELIAPP ne commencent qu’à l’ouverture du compte, ce qui est une bonne raison d’en ouvrir un avant de croire en avoir besoin. Notre article sur le CELIAPP et le RAP les détaille (en anglais). Confirmez votre situation auprès de l’Agence du revenu du Canada ou d’un comptable.
Le remboursement de TPS, utile seulement dans le neuf
Le remboursement de TPS/TVH pour les premiers acheteurs couvre 100 pour cent de la TPS, ou la partie fédérale de la TVH, sur un logement neuf admissible évalué jusqu’à 1 million de dollars, et diminue progressivement entre 1 million et 1,5 million.
Le mot qui compte est neuf. Cela vise un logement acheté d’un constructeur, non une revente. La plupart des premiers acheteurs de Markham achètent en revente, donc pour la majorité des lecteurs de cette page, ce n’est pas pertinent. Si vous regardez du prévente à Downtown Markham ou dans une communauté récente, cela mérite une vraie conversation avec votre avocat, car l’Agence du revenu du Canada pose aussi des conditions sur la date de la convention avec le constructeur et sur le début et l’achèvement des travaux.
Ce qu’un premier acheteur peut viser ici
Le type de propriété décide plus que le quartier. Les médianes communautaires de TRREB pour janvier à mars 2026, tous types confondus :
| Quartier | Prix médian, T1 2026 |
|---|---|
| Thornhill | 663 000 $ |
| Unionville | 736 500 $ |
| Cornell | 977 000 $ |
| Greensborough | 980 100 $ |
| Wismer | 1 048 000 $ |
| Berczy Village | 1 232 000 $ |
| Angus Glen | 1 349 000 $ |
Thornhill et Unionville paraissent abordables dans ce tableau parce que leurs médianes sont tirées vers le bas par les ventes de condos, non parce que les maisons individuelles y sont bon marché. C’est la lecture honnête du chiffre. C’est aussi l’occasion : le marché des condos et des maisons en rangée est celui par lequel commencent la plupart des premiers acheteurs de Markham.
Nos guides de quartier décrivent chaque secteur, et Cornell et Greensborough méritent une lecture si vous visez une maison en rangée (en anglais).
L’ordre dans lequel procéder
- Ouvrez un CELIAPP, même avec une petite cotisation, car les droits s’accumulent à partir du jour où le compte existe.
- Obtenez une véritable préautorisation, pas une estimation en ligne. Elle vous donne votre budget réel et la garantie de taux vous protège pendant vos recherches.
- Choisissez votre avocat tôt. C’est lui qui réclame le remboursement des droits de cession et qui examine le certificat d’information si vous achetez un condo.
- Calculez vos frais de clôture séparément de votre mise de fonds : honoraires, assurance titres, taxe de vente sur l’assurance prêt et droits de cession après remboursement.
- Puis commencez à visiter. Pas avant, car visiter des logements que vous ne pouvez pas financer mène à la déception ou au surendettement.
Ce que nous voyons mal tourner
Budgéter la mise de fonds et oublier le reste. L’Agence de la consommation en matière financière du Canada suggère de prévoir entre 1,5 et 4 pour cent du prix d’achat en frais de clôture. Sur une maison au prix médian de Markham, cela représente des milliers de dollars au-delà de la mise de fonds.
Présumer une seule définition du premier acheteur. C’est l’hypothèse la plus coûteuse de cette page.
Ouvrir le CELIAPP au moment de l’offre. Les droits s’accumulent à partir de l’ouverture. En ouvrir un des années à l’avance est la mesure la moins chère de cette liste.
Prendre une préautorisation pour une garantie. C’est une garantie de taux et une estimation. Le prêteur évalue encore la propriété précise.
Sauter la condition sur un condo. Le certificat d’information montre à votre avocat l’état réel des finances de la copropriété. Notre article sur le certificat d’information explique ce qu’il doit contenir et le délai imposé à la copropriété (en anglais).
Rien de ceci n’est un conseil juridique, fiscal ou hypothécaire. Les programmes présentés ont de véritables conditions d’admissibilité et elles changent : confirmez les vôtres auprès de l’Agence du revenu du Canada, de votre avocat et de votre professionnel hypothécaire avant de vous engager. Ce que nous pouvons faire, c’est vous dire lesquels s’appliquent à votre situation et à quoi ressemblent les chiffres sur une propriété précise de Markham, sans obligation. Si vous voulez savoir ce que votre budget permet ici, cette conversation vaut la peine avant de commencer les visites.
Questions fréquentes
Quelle mise de fonds faut-il à Markham ?
Le minimum fédéral est de 5 pour cent sur les premiers 500 000 $ du prix d'achat et de 10 pour cent sur la portion au-delà de 500 000 $, puis 20 pour cent une fois le prix à 1,5 million de dollars. Sur le prix médian d'août 2026 de 1 095 000 $, cela donne 84 500 $. Sur un condo proche de la médiane de 663 000 $ de Thornhill au début de 2026, le minimum est d'environ 41 300 $.
Suis-je un premier acheteur si j'ai possédé un logement il y a des années ?
Cela dépend du programme, et c'est ce qui piège les gens. Le remboursement ontarien des droits de cession exige que vous n'ayez jamais possédé de logement admissible, ni d'intérêt dans un tel logement, où que ce soit dans le monde. Le CELIAPP et le remboursement fédéral de TPS utilisent plutôt une période de quatre ans, donc une possession plus ancienne ne vous disqualifie pas. Vérifiez chaque programme séparément.
Combien de droits de cession vais-je payer à Markham ?
Markham est dans la région de York : vous ne payez que les droits ontariens. Il n'y a pas de droits municipaux par-dessus, ce qui constitue la différence avec un achat dans la Ville de Toronto. Sur un achat de 1 095 000 $, les droits ontariens sont de 18 375 $, et un premier acheteur admissible peut s'en faire rembourser jusqu'à 4 000 $.
Puis-je utiliser le CELIAPP et le RAP pour le même logement ?
Oui. Un premier acheteur peut utiliser un compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété et le régime d'accession à la propriété pour le même logement admissible. Le CELIAPP a un plafond à vie de 40 000 $ et un retrait admissible ne se rembourse jamais. Le RAP permet de retirer jusqu'à 60 000 $ d'un REER, remboursables sur 15 ans. Confirmez votre admissibilité auprès de l'Agence du revenu du Canada ou d'un comptable avant tout retrait.
Les premiers acheteurs ont-ils droit à un amortissement plus long ?
Oui, sur un prêt assuré. Le ministère des Finances du Canada a étendu l'admissibilité à l'amortissement sur 30 ans à tous les premiers acheteurs et à tous les acheteurs de logements neufs, à compter du 15 décembre 2024, lorsque le rapport prêt-valeur dépasse 80 pour cent. Un amortissement plus long réduit la mensualité et augmente l'intérêt total payé sur la durée du prêt : c'est un arbitrage, pas un avantage gratuit.
Existe-t-il un remboursement de TPS pour les premiers acheteurs à Markham ?
Oui, mais seulement sur un logement neuf acheté d'un constructeur. Le remboursement de TPS/TVH pour les premiers acheteurs couvre 100 pour cent de la TPS, ou la partie fédérale de la TVH, sur un logement neuf admissible évalué jusqu'à 1 million de dollars, et diminue progressivement entre 1 million et 1,5 million. Il ne s'applique pas à une revente, qui est pourtant ce que la plupart des premiers acheteurs de Markham achètent.
Puis-je obtenir un prêt assuré sur une propriété de Markham ?
Sur la plupart, oui. Le plafond de prix pour un prêt assuré est passé à 1,5 million de dollars le 15 décembre 2024, donc un achat à Markham en dessous de ce seuil peut être assuré avec moins de 20 pour cent de mise de fonds. Au-delà, il faut 20 pour cent, ce qui exclut le financement assuré sur les maisons individuelles du haut de gamme, par exemple à Angus Glen.
Qu'est-ce qu'un premier acheteur peut réellement acheter à Markham ?
Le type de propriété compte plus que le quartier. Les médianes de TRREB pour janvier à mars 2026 situent Thornhill à 663 000 $ et Unionville à 736 500 $, toutes deux tirées vers le bas par les ventes de condos, tandis que Berczy Village était à 1 232 000 $ et Angus Glen à 1 349 000 $. La plupart des premiers acheteurs commencent ici par un condo ou une maison en rangée.
Ai-je besoin d'un avocat pour mon premier achat ?
Oui. En Ontario, un avocat immobilier conclut l'achat, enregistre le transfert et gère les droits de cession, y compris la demande de remboursement pour premier acheteur à la clôture lorsque vous y avez droit. Choisissez-en un avant de commencer à faire des offres plutôt qu'après.
Guides connexes
- Thornhill neighbourhood guide Mature, established and split from Vaughan by Yonge Street.
- Cornell neighbourhood guide Porches at the front, garages down the lane and a hospital at the edge.
- First-Time Buyers A real budget, a realistic neighbourhood list and no surprises at closing.
- New Construction and Pre-Construction A builder contract written by the builder and a closing that is years away.
Sources
- Ontario.ca, Land transfer tax refunds for first-time homebuyers
- Financial Consumer Agency of Canada, Down payment
- Canada Revenue Agency, First-time home buyers' (FTHB) GST/HST rebate: who can apply
- Department of Finance Canada, Boldest mortgage reforms in decades come into force today
- Canada Revenue Agency, What is the Home Buyers' Plan
- TRREB, Markham Community Housing Market Report, Q1 2026
Les règles et les chiffres ont été vérifiés auprès de ces sources le September 20, 2026.
Ceci n’est pas un conseil professionnel. Ce guide est fourni à titre d’information générale seulement. Il ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, financier ou hypothécaire. Confirmez les détails de votre situation auprès d’un professionnel qualifié avant d’agir.
Données du marché. Les prix cités sont des renseignements généraux pour la période indiquée. Ils ne constituent ni une évaluation ni une opinion de valeur pour une propriété donnée.