在万锦换小房：费用、区域与时机的完整指南

如果您在万锦的房子已经住了几十年，曾经住满一家人的房间如今只剩安静，而房屋的维护也比从前更费力气。也许您是替父母了解这件事，正在琢磨如何开口而不显得催促。无论是哪种情况，问题都是一样的：搬到哪里去、要花多少钱，以及如何从一套房子过渡到另一套而不至于同时背着两套。本指南逐一说明这三件事。

是时候换小房了吗

换小房通常是逐渐浮现的念头，而不是某一天突然做出的决定。我们在万锦接触的客户中，有几个信号反复出现。

• 整间房间，往往是子女曾经的卧室或地下室，一年里大部分时间都空着。
• 维护工作，无论是草坪、屋顶、檐槽还是楼梯，已经超出了这套房子值得投入的精力。
• 较大房屋的地税与水电费，在每月开支中所占的比重比以前更高。
• 健康状况、行动能力或伴侣的需要发生变化，使得单层住宅或带电梯的大楼更为实际。
• 房屋中的净值相当可观，可以用于养老、帮助家人，或单纯减轻财务压力。
• 您正在花钱维护已经用不上的空间，而不是把钱花在真正想做的事情上。

这些信号都不意味着您必须立刻行动。有些人在退休当年换小房，也有人一直等到某个具体事件发生，例如健康变化或配偶离世，才不得不做决定。无论如何，请按照自己的节奏考虑这件事，而不是别人的节奏，包括出于好意的成年子女。如果上述几点让您感到熟悉，欢迎与我们联系，我们会先帮您把时机想清楚，而不急于让您做任何承诺。

万锦的换小房人群搬到哪里

从较大的独立屋搬出的万锦居民，大多会转向三种物业类型之一：公寓、独立产权或公寓式联排别墅，以及平房。每一种对应不同的生活方式，也对应不同的价格。

公寓适合希望彻底免去外部维护、并重视靠近公共交通、商店与餐厅的人。万锦市中心及 Unionville 的部分区域，集中了全市数量最多的新建公寓楼。

联排别墅，无论独立产权还是公寓式，都比公寓提供更多空间，通常还带一个小院子，同时又比大型独立屋大幅减轻维护负担。Cornell、Berczy Village 与 Markham Village 在过去二十年建成了不少联排别墅。

平房将所有生活空间保持在同一层，这对于为日后行动能力做准备的人很重要，同时又无需搬进公寓大楼。较旧的平房在 Markham Village、Thornhill 以及 Unionville 的部分区域较为常见，但供应有限，且往往因地块而带有溢价。

TRREB 各物业类型成交中位价，万锦，2026 年 8 月

下表采用 TRREB 2026 年 8 月针对万锦全市的 Market Watch 数据。这些是全市范围的中位数，而非任何单一社区的数据，也不会与您看到的每一个房源相符。

物业类型	成交量	平均价	中位价
独立屋	137	1,611,773 加元	1,488,000 加元
半独立屋	15	958,133 加元	945,000 加元
独立产权联排别墅	39	1,031,119 加元	995,000 加元
公寓式联排别墅	28	812,567 加元	750,000 加元
公寓	57	638,332 加元	563,800 加元

资料来源：TRREB Market Watch，2026 年 8 月，万锦市。

各社区成交价，2026 年 1 月至 3 月

TRREB 的社区层级数据按季度而非按月发布，因此下表所涵盖的时间段早于上方的全市数据，两者不应直接比较。以下为各社区所有物业类型的成交中位价。

社区	中位价，所有物业类型	成交量
Unionville	736,500 加元	110
Thornhill（万锦一侧）	663,000 加元	13
Cornell	977,000 加元	40
Markham Village	1,209,000 加元	26
Berczy Village	1,232,000 加元	31

资料来源：TRREB 万锦社区住房市场报告，2026 年第一季度。Unionville 与 Thornhill 的中位数较低，主要是因为这两个区域的成交中有较大比例是公寓，这也印证了它们是受欢迎的换小房目的地。万锦市中心并未被 TRREB 单独列为一个社区。我们的 Unionville 社区指南与万锦市中心社区指南对各区有更详细的介绍，完整列表见社区页面（均为英文）。

换小房实际需要多少费用

换小房并非没有成本，尽管整体上通常会释放出一部分净值。几乎每一次搬迁都会涉及四类费用。

所购新房的土地转让税

安省土地转让税适用于您接下来购买的房产，按购买价格分级计算。任何交易的前 400,000 加元部分产生的税额都是固定的 4,475 加元，由前 55,000 加元的 0.5%、随后 195,000 加元的 1.0% 以及再之后 150,000 加元的 1.5% 组成。400,000 加元以上部分税率为 2.0%；对于含一至两套单户住宅的物业，超过 2,000,000 加元的部分税率升至 2.5%。

以万锦公寓中位价 563,800 加元为例：

1. 前 55,000 加元按 0.5% 计：275 加元
2. 随后 195,000 加元（至 250,000 加元）按 1.0% 计：1,950 加元
3. 再随后 150,000 加元（至 400,000 加元）按 1.5% 计：2,250 加元
4. 余下 163,800 加元按 2.0% 计：3,276 加元
5. 合计：7,751 加元

同样的算法，联排别墅中位价 995,000 加元对应 16,375 加元，全市所有物业类型中位价 1,095,000 加元则对应 18,375 加元。我们的土地转让税指南（英文）列出了完整税率表与更多计算示例。

律师费与其他交割费用

您的卖房与买房都需要房地产律师。每笔交易各自产生律师费、代付费用以及各项调整，例如向卖方补偿其已预缴的当年地税。我们的交割费用指南列出了购房价格之外需要准备的各项支出，地税指南则说明交割时的地税调整如何进行（均为英文）。

搬家与售前准备

搬家费用取决于您保留多少物品以及搬迁距离。为即将出售的房屋做准备，通常比人们预期的花费更少，因为住了几十年的房子所需要的准备方式，与较新的房屋不同，往往也更简单。小范围、有针对性的修缮，通常比全面翻新更有意义。

新居的持续性开支

公寓或公寓式联排别墅会增加一笔每月管理费，作为交换，大楼承担外部维护、楼宇保险，有时还包括暖气或水费。购买前请索取状态证书，其中载明当前管理费、储备基金以及任何计划中的特别摊款。我们的公寓状态证书指南说明应重点查看哪些内容。平房或独立产权联排别墅没有管理费，但地税与水电费与其他独立产权房屋一样照常产生。

换小房的税务规划

万锦的换小房人群经常遇到两个税务问题。

主要居所免税额。 如果一套房子在您持有的每一年都是主要居所，加拿大税务局的主要居所免税额可以免除出售时的资本利得。豁免部分按公式计算，依据该房产被指定为主要居所的年数占总持有年数的比例。每个家庭单位在同一纳税年度只能指定一处主要居所。自 2016 年之后的处置起，即使免税额涵盖全部增值，您仍必须在报税表上申报出售，通常填报于附表 3。如果您或配偶曾在任何时候持有第二处房产，例如度假屋，这一点尤其重要，因为这会影响两处房产各自可豁免的增值比例。出售前请向会计师确认您的具体情况。

万锦市的长者地税计划。 万锦市设有低收入长者地税援助计划，适用于年满 65 岁、拥有并居住于万锦自有住宅作为主要居所、且领取联邦收入保障补助金的业主。此外还有长者及低收入人士地税延缴计划，符合条件的长者可延缴当年的地税增幅，前提是该房屋为业主的主要居所、延缴与未缴地税合计不超过评估价值的 75%，并在市政府规定的期限内提出申请。如果您已按此计划延缴地税，请记住在房产转让时这笔款项即到期，因此请将其计入您预期的售房净收入。

先卖还是先买

这是大多数换小房的人最纠结的决定，而且没有唯一正确的答案。

先卖可以避免同时持有两套房产，并让您确切知道下一套房子可以花多少钱。免费房屋估值（英文）是得出这个数字的起点。代价是您可能需要争取一个较长的交割期，以便有时间找到并完成下一套房的交易；若无法做到，则可能需要安排临时住处。

先买让您只搬一次家，直接住进新居，中间没有空档。代价是财务上的：在现有房屋售出之前，您可能同时持有两套房产；否则就需要短期过渡性贷款来衔接两个交割日期。部分贷款机构专门针对这种情况提供过渡性贷款，但条件、可获得性与费用因机构而异。在把它算进计划之前，请先向您自己的贷款机构确认能提供什么、费用多少。

万锦不少换小房的客户还会使用第三种做法：在卖房时争取较长的交割期，有时是 60 天、90 天甚至更久。对买方而言，这往往比价格上的小幅差异更有价值，而这段额外时间也可能让您完全不需要过渡性贷款。

换小房的分步流程

1. 先确定目的地。 公寓、联排别墅、平房，还是彻底搬离万锦。在这一点确定之前，其余时间表都无法规划，因为您要买什么决定了需要预留多少时间、交割日期能有多灵活。
2. 把切实可行的时间表写下来。 规划先卖还是先买、是否涉及过渡性贷款，以及计划后半段出现延误时的备用方案。写在纸上比记在脑子里更有用。
3. 尽早开始整理物品。 这是最常决定整个流程长短的环节。请预留比感觉需要更多的时间，逐个房间处理，并尽早决定哪些出售、哪些捐赠、哪些保留。有专门从事换小房物品处理的专业人士，可以协助分类、对接捐赠，必要时还可处理遗产物品清理。我们可以为您介绍这类服务。
4. 为出售准备房屋。 住了几十年的房子，所需要的准备方式通常与较新的房屋不同。请逐个房间评估真正值得投入的项目，而不是默认需要全面翻新。小修缮与彻底清洁，往往比大工程对成交价更有帮助。
5. 挂牌并协调两次交割。 无论先卖还是先买，两个交割日期都需要相互配合，并为任何一方出现变动预留应对方案。
6. 搬家并安顿下来。 规划搬家本身，包括搬家公司、水电过户，以及公寓大楼可能要求的搬入手续，例如预约电梯，这些可向物业经理确认。

整理物品与家中的一切

对大多数人来说，真正拖慢整个流程的不是市场，也不是融资，而是这一步。有几点经验值得参考。

• 比感觉需要的时间更早开始。整理几十年的物品，所需时间几乎总是超出预期。
• 把”决定”与”执行”分开。决定留下什么是一个情感过程，安排取件、捐赠或出售则是一个实务过程。两者同时进行通常会让一切都慢下来。
• 在合适的地方寻求帮助。万锦地区有专门从事换小房与遗产物品出售的专业人士。相比家庭成员，他们往往能更快、更客观地完成整理。
• 把有纪念意义的物品放到最后。实用类物品，例如重复的厨具或放不进新居的家具，通常更容易先做出决定。

如果这次出售属于处理遗产而非您本人的搬迁，我们的遗产房屋出售指南（英文）说明了我们如何与遗产受托人、遗产律师以及房屋内的物品一并配合处理。

家庭与情感层面

离开一个养育了家庭、或仅仅是住了几十年的房子，其分量不是成交价能够衡量的。这个决定花的时间比纯粹的财务计算所需更长，是完全正常的。同时怀有两种情绪也很正常：既期待不必再操心维护，又为这座房子本身感到不舍。成年子女常常参与这些对话，这在实务层面确实很有帮助。与此同时，节奏与最终决定属于房屋的所有者。一位称职的顾问，应该愿意在别人推动的时间表并不适合真正要搬家的人时，把话直说。

我们的团队如何提供协助

我们会安排好卖房与买房的先后顺序，让您既不会被两套房产拖住，也不会无处可住。我们按照您的节奏推进，而不是按照固定的挂牌日程。如果您需要几个月才能准备好，我们就按此规划，而不会催促您尽早挂牌。我们会根据您所在区域买家真正愿意为之付费的因素，明确告诉您哪些修缮值得做、哪些不值得。我们也会为您介绍处理换小房物品与遗产清理的专业人士，让这部分工作有一个切实可行的时间表，而不是在交割前变成紧急状况。如果您想了解换小房对您自己的房子来说意味着什么，欢迎与我们联系（英文），我们可以一起把数字和时间表过一遍。

接下来该做什么

1. 先确定目的地类型，是公寓、联排别墅、平房，还是搬离万锦，因为这个决定会影响其余所有安排。
2. 取得您房屋当前价值的估算，并与上文中您考虑购买的物业类型的 TRREB 数据对照。
3. 使用我们的土地转让税指南与交割费用指南（均为英文），按您可能的购买价格计算土地转让税与交割费用。
4. 向会计师确认主要居所免税额是否涵盖此次出售的全部增值，尤其是当您或配偶曾在任何时候持有第二处房产时。
5. 如果您年满 65 岁，请查看万锦市的长者地税计划是否适用于您，特别是当您目前有延缴任何部分税款时。
6. 比感觉需要的时间更早开始整理房屋内的物品。如果需要，请让我们为您介绍换小房或遗产物品处理的专业人士。