Emménager plus petit à Markham : coûts, secteurs et calendrier

Si vous possédez votre maison de Markham depuis des décennies, les pièces qui accueillaient autrefois toute une famille sont devenues silencieuses et l’entretien vous demande plus qu’avant. Peut-être lisez-vous ceci pour un parent, en cherchant comment aborder le sujet sans le brusquer. Dans les deux cas, les questions sont les mêmes : où iriez-vous, combien cela coûterait-il et comment passer d’un logement à l’autre sans vous retrouver à porter les deux. Ce guide traite les trois.

Est-il temps de changer pour plus petit

Cette décision s’impose généralement peu à peu plutôt que d’un seul coup. Quelques signes reviennent constamment chez les personnes que nous rencontrons à Markham.

• Des pièces entières, souvent une ancienne chambre d’enfant ou un sous-sol, restent inutilisées la majeure partie de l’année.
• L’entretien, qu’il s’agisse de la pelouse, de la toiture, des gouttières ou des escaliers, représente plus de travail que la maison ne le justifie.
• L’impôt foncier et les services publics d’une grande maison pèsent davantage sur le budget mensuel qu’avant.
• Un changement de santé, de mobilité ou des besoins d’un conjoint rend un logement de plain-pied ou un immeuble avec ascenseur plus pratique.
• La valeur nette de la maison est importante et pourrait financer la retraite, aider la famille ou simplement réduire le stress financier.
• Vous dépensez pour entretenir un espace que vous n’utilisez plus, au lieu de consacrer cet argent à ce qui vous tient à coeur.

Aucun de ces signes n’oblige à agir immédiatement. Certains changent de logement l’année de leur retraite. D’autres attendent un événement précis, un problème de santé ou le décès d’un conjoint, qui force la décision. Dans tous les cas, il vaut mieux réfléchir à votre propre rythme plutôt qu’à celui d’autrui, y compris celui d’enfants adultes bien intentionnés. Si plusieurs de ces signes vous parlent, écrivez-nous et nous vous aiderons à réfléchir au calendrier avant que vous ne vous engagiez à quoi que ce soit.

Où s’installent ceux qui réduisent la taille de leur logement

La plupart de ceux qui quittent une grande maison à Markham choisissent l’un de trois types de propriété : un condo, une maison en rangée en pleine propriété ou en copropriété, ou un bungalow. Chacun correspond à un mode de vie et à un prix différents.

Les condos conviennent à ceux qui veulent éliminer tout entretien extérieur et qui tiennent à la proximité des transports, des commerces et des restaurants. Downtown Markham et certaines parties d’Unionville concentrent le plus grand nombre d’immeubles récents de la ville.

Les maisons en rangée, en pleine propriété ou en copropriété, offrent plus d’espace qu’un condo, souvent avec une petite cour, tout en réduisant l’entretien d’une grande maison individuelle. Cornell, Berczy Village et Markham Village en comptent un bon nombre, construites au cours des deux dernières décennies.

Les bungalows gardent tout sur un seul niveau, ce qui compte pour qui anticipe une mobilité réduite, sans passer à un immeuble d’appartements. Les bungalows anciens sont plus courants à Markham Village, Thornhill et dans certaines parties d’Unionville, mais l’offre est limitée et ils se vendent souvent avec une prime liée au terrain.

Prix médians TRREB par type de propriété, Markham, août 2026

Le tableau ci-dessous reprend les chiffres Market Watch de TRREB pour l’ensemble de la Ville de Markham en août 2026. Ce sont des médianes à l’échelle de la ville et non d’un quartier, et elles ne correspondront pas à chaque annonce que vous verrez.

Type de propriété	Ventes	Prix moyen	Prix médian
Individuelle	137	1 611 773 $	1 488 000 $
Jumelée	15	958 133 $	945 000 $
En rangée, pleine propriété	39	1 031 119 $	995 000 $
En rangée, copropriété	28	812 567 $	750 000 $
Condo	57	638 332 $	563 800 $

Source : TRREB Market Watch, août 2026, Ville de Markham.

Prix par quartier, janvier à mars 2026

TRREB publie les chiffres par quartier trimestriellement plutôt que mensuellement : le tableau ci-dessous couvre donc une période antérieure au tableau précédent et ne doit pas lui être comparé directement. Il s’agit de médianes tous types de propriété confondus.

Quartier	Prix médian, tous types	Ventes
Unionville	736 500 $	110
Thornhill (côté Markham)	663 000 $	13
Cornell	977 000 $	40
Markham Village	1 209 000 $	26
Berczy Village	1 232 000 $	31

Source : TRREB, rapport communautaire de Markham, T1 2026. Unionville et Thornhill affichent des médianes plus basses surtout parce qu’une large part de leurs ventes étaient des condos, ce qui correspond au fait que ces secteurs sont des destinations prisées. Downtown Markham n’est pas déclaré par TRREB comme un quartier distinct. Nos guides d’Unionville et de Downtown Markham détaillent chaque secteur, et la liste complète se trouve sur notre page des quartiers (en anglais).

Ce que cela coûte réellement

Emménager plus petit n’est pas gratuit, même si l’opération libère généralement de la valeur nette. Quatre catégories de coûts reviennent presque à chaque fois.

Les droits de cession immobilière sur le logement acheté

Les droits ontariens s’appliquent à ce que vous achetez ensuite, calculés par tranches sur le prix d’achat. Les premiers 400 000 $ de tout achat produisent toujours les mêmes 4 475 $ de droits, soit 0,5 pour cent sur les premiers 55 000 $, 1,0 pour cent sur les 195 000 $ suivants et 1,5 pour cent sur les 150 000 $ suivants. Au-delà de 400 000 $, le taux est de 2,0 pour cent, puis de 2,5 pour cent sur la portion dépassant 2 000 000 $ pour une propriété comptant une ou deux résidences unifamiliales.

Voici le calcul pour un condo acheté au prix médian de Markham, soit 563 800 $.

1. Premiers 55 000 $ à 0,5 pour cent : 275 $
2. 195 000 $ suivants, jusqu’à 250 000 $, à 1,0 pour cent : 1 950 $
3. 150 000 $ suivants, jusqu’à 400 000 $, à 1,5 pour cent : 2 250 $
4. Reste de 163 800 $ à 2,0 pour cent : 3 276 $
5. Total : 7 751 $

Le même calcul sur la médiane des maisons en rangée, 995 000 $, donne 16 375 $, et sur la médiane tous types de la ville, 1 095 000 $, donne 18 375 $. Notre guide des droits de cession immobilière présente le tableau complet et d’autres exemples (en anglais).

Frais juridiques et autres frais de clôture

Votre vente comme votre achat nécessitent un avocat immobilier. Chaque transaction entraîne ses propres honoraires, débours et rajustements, comme le remboursement au vendeur de l’impôt foncier déjà payé pour l’année. Notre guide des frais de clôture énumère ce qu’il faut prévoir en plus du prix d’achat, et notre guide de l’impôt foncier explique le rajustement à la clôture (en anglais).

Déménagement et préparation de la maison

Le coût du déménagement dépend de ce que vous conservez et de la distance. Préparer la maison que vous quittez coûte généralement moins cher qu’on ne le croit, car une maison habitée depuis des décennies demande une préparation différente, et souvent plus modeste, qu’une maison récente. Des réparations ciblées comptent davantage qu’une rénovation complète.

Les coûts récurrents du nouveau logement

Un condo ou une maison en rangée en copropriété ajoute des charges mensuelles, en échange de quoi l’immeuble prend en charge l’entretien extérieur, l’assurance de l’immeuble et parfois le chauffage ou l’eau. Avant d’acheter, demandez le certificat d’information, qui indique les charges actuelles, le fonds de réserve et toute cotisation spéciale prévue. Notre guide du certificat d’information explique quoi y chercher. Un bungalow ou une maison en rangée en pleine propriété n’a pas de charges de copropriété, mais l’impôt foncier et les services publics se poursuivent comme pour toute propriété.

Planification fiscale

Deux sujets fiscaux reviennent systématiquement.

L’exemption pour résidence principale. L’exemption de l’Agence du revenu du Canada peut éliminer le gain en capital sur la vente d’un logement qui a été votre résidence principale chaque année de possession. La portion exemptée se calcule selon une formule fondée sur le nombre d’années où la propriété a été désignée comme résidence principale par rapport au total des années de possession. Une seule propriété par unité familiale peut être désignée pour une année d’imposition donnée. Pour les dispositions postérieures à 2016, vous devez déclarer la vente de votre résidence principale, généralement à l’annexe 3, même lorsque l’exemption couvre la totalité du gain. Cela compte surtout si vous ou votre conjoint avez possédé une seconde propriété, comme un chalet, car cela peut modifier la part exemptée de chacune. Confirmez votre situation avec un comptable avant de vendre.

Les programmes pour aînés de Markham. La Ville administre un programme d’aide à l’impôt foncier pour les aînés à faible revenu, destiné aux propriétaires de 65 ans ou plus qui possèdent et habitent leur maison de Markham comme résidence principale et reçoivent le Supplément de revenu garanti fédéral. Elle administre aussi un programme de report qui permet à un aîné admissible de reporter la hausse d’impôt de l’année, à condition que la maison soit sa résidence principale, que les impôts reportés et impayés ne dépassent pas ensemble 75 pour cent de la valeur évaluée et que la demande soit déposée dans les délais fixés par la Ville. Si vous avez reporté des impôts, ils deviennent exigibles au transfert de la propriété : tenez-en compte dans le produit net attendu de la vente.

Vendre d’abord ou acheter d’abord

C’est la décision qui préoccupe le plus. Il n’y a pas de bonne réponse unique.

Vendre d’abord élimine le risque de posséder deux propriétés à la fois et vous indique exactement de combien vous disposez pour le prochain logement. Une évaluation gratuite est un bon point de départ (en anglais). En contrepartie, vous devrez peut-être négocier une clôture plus longue pour avoir le temps de trouver et de conclure, ou prévoir un logement temporaire.

Acheter d’abord vous permet de ne déménager qu’une fois, directement dans le nouveau logement. Le coût est financier : jusqu’à la vente de votre maison actuelle, vous pouvez porter deux propriétés, ou avoir besoin d’un prêt relais à court terme pour couvrir l’écart entre les deux clôtures. Certains prêteurs offrent ce type de prêt pour cette situation précise, mais les conditions, la disponibilité et le coût varient. Demandez à votre prêteur ce qu’il peut offrir avant d’y compter.

Une troisième voie, courante à Markham, consiste à négocier une clôture plus longue à la vente, parfois 60, 90 jours ou davantage, ce qui vaut souvent plus pour un acheteur qu’un léger écart de prix. Ce délai supplémentaire peut vous permettre d’acheter sans aucun prêt relais.

Le processus, étape par étape

1. Choisissez d’abord la destination. Condo, maison en rangée, bungalow ou départ de Markham. Tant que ce point n’est pas réglé, le reste du calendrier ne peut être planifié.
2. Fixez un calendrier réaliste, par écrit. Tranchez la question vendre ou acheter d’abord, celle du prêt relais le cas échéant, et prévoyez un plan de rechange si la seconde moitié du plan glisse.
3. Commencez le tri tôt. C’est l’étape qui détermine le plus souvent la durée totale. Accordez-vous plus de temps qu’il ne semble nécessaire, avancez pièce par pièce et décidez tôt de ce qui sera vendu, donné ou conservé. Des professionnels du contenu des maisons peuvent aider au tri, à la coordination des dons et, au besoin, au vidage d’une succession.
4. Préparez la maison pour la vente. Une maison habitée depuis des décennies demande une préparation différente d’une maison récente. Évaluez pièce par pièce ce qui vaut vraiment la dépense plutôt que de présumer qu’une rénovation complète s’impose.
5. Mettez en vente et coordonnez les deux clôtures. Que vous vendiez ou achetiez d’abord, les dates doivent s’articuler, avec un plan si l’une des deux bouge.
6. Déménagez et installez-vous. Prévoyez les déménageurs, les transferts de services et, pour un condo, les exigences de l’immeuble comme la réservation de l’ascenseur, que le gestionnaire pourra confirmer.

Le tri et le contenu de la maison

Pour la plupart des gens, c’est cette étape qui bloque tout le processus, pas le marché ni le financement. Quelques repères aident.

• Commencez plus tôt qu’il ne semble nécessaire. Trier des décennies d’objets prend plus de temps que presque personne ne l’imagine.
• Séparez les décisions de la logistique. Décider quoi garder est un processus émotionnel ; organiser la collecte, le don ou la vente est un processus pratique. Mener les deux de front ralentit tout.
• Faites-vous aider là où c’est utile. Des professionnels de la région se spécialisent dans ce travail et avancent souvent plus vite et plus objectivement que les proches.
• Gardez les objets sentimentaux pour la fin. Les catégories pratiques, comme la vaisselle en double ou les meubles qui n’entreront pas, se tranchent plus facilement.

Si la vente s’inscrit dans le règlement d’une succession plutôt que dans votre propre déménagement, notre guide de la vente d’une maison de succession explique comment nous travaillons avec le liquidateur, l’avocat et le contenu de la maison (en anglais).

Le volet familial et émotionnel

Quitter une maison où l’on a élevé une famille, ou simplement vécu des décennies, a un poids qu’un prix de vente ne traduit pas. Il est normal que la décision prenne plus de temps qu’un calcul purement financier ne le suggérerait. Il est normal aussi de ressentir deux choses à la fois : l’attrait de moins d’entretien et le deuil de la maison elle-même. Les enfants adultes participent souvent à ces conversations, ce qui aide réellement sur le plan pratique. Cela dit, le rythme et la décision finale appartiennent à la personne qui possède la maison. Un bon conseiller doit être prêt à dire clairement qu’un calendrier poussé par quelqu’un d’autre ne convient pas à la personne qui déménage.

Comment notre équipe intervient

Nous enchaînons la vente et l’achat pour que vous ne portiez pas deux propriétés et ne vous retrouviez pas sans logement. Nous travaillons à votre rythme plutôt que selon un calendrier fixe de mise en vente. S’il vous faut plusieurs mois pour être prêt, nous planifions en conséquence. Nous vous disons franchement quelles réparations valent la peine avant une vente et lesquelles non, selon ce que les acheteurs de votre secteur paient réellement. Nous vous mettons en contact avec les professionnels du contenu et du vidage de succession afin que cette partie ait un calendrier réaliste. Pour en parler pour votre propre maison, écrivez-nous (en anglais) et nous reprendrons ensemble les chiffres et le calendrier.

Que faire ensuite

1. Choisissez le type de destination, condo, maison en rangée, bungalow ou départ de Markham, puisque ce choix conditionne tout le reste.
2. Obtenez une estimation actuelle de la valeur de votre maison et comparez-la aux chiffres TRREB ci-dessus pour le type de propriété envisagé.
3. Calculez les droits de cession et les frais de clôture sur votre prix d’achat probable à l’aide de notre guide des droits de cession et de notre guide des frais de clôture (en anglais).
4. Demandez à votre comptable si l’exemption pour résidence principale couvre la totalité du gain, surtout si vous ou votre conjoint avez possédé une seconde propriété.
5. Si vous avez 65 ans ou plus, vérifiez si les programmes d’impôt foncier pour aînés de Markham s’appliquent à vous, en particulier si vous reportez déjà une partie de votre facture.
6. Commencez le tri plus tôt qu’il ne semble nécessaire. Demandez-nous de vous mettre en contact avec un professionnel si cela peut aider.