在万锦购买新建房：签约前必须确认的事

您买的究竟是什么

二手房交易是两位业主之间就一套已经存在的房子达成的协议。楼花则是与开发商签订的合同，标的物尚未建成，使用的是开发商拟定的文件，交房日期也主要由开发商掌握。

这并不是反对购买楼花的理由。这只是说明：在这类交易中，您的保障来自安省法例，而不是来自您在售楼处争取到的条件。弄清楚哪些法例适用于您，接下来的决定就会清晰得多。

十天冷静期，以及它从何时开始

购买楼花公寓时，您有十天时间可以撤销买卖合同。

人们最常弄错的是起算时间。它不是从签字当天开始，而是从您收到披露声明及安省《Residential Condominium Buyers’ Guide》之后开始计算。这十天是留给您的律师阅读披露声明的，该文件描述了您将要加入的这个共管物业法团。

独立产权的新建房，无论是独立屋还是独立产权联排别墅，都不享有同样的法定撤销权。没有十天反悔的窗口，因此所有审查都必须在签字之前完成。

您的订金，以及保障的上限

楼花订金金额很大，并且分数期在数月内支付。

就楼花公寓而言，根据安省《New Home Warranties Plan Act》，在项目取消且未获退款的情况下，订金及其他款项由 Tarion 保障，上限为 20,000 加元。

请把这个数字与您实际支付的金额对照来看。万锦公寓楼花的订金结构通常远远超过 20,000 加元。这项法定保障是最坏情况下的底线，而不是全额承保。超出部分如何处理，取决于合同内容以及资金存放方式，请就这一点明确询问您的律师。

保修涵盖什么，保多久

Tarion 保修分为三段，均自您接收房屋之日起算：

期限	涵盖范围
一年	工艺与材料缺陷，以及未经授权的替代材料
两年	渗水，以及电力、水管和暖气输送与分配系统的工艺与材料缺陷
七年	重大结构缺陷

法定保障上限为独立产权房 400,000 加元、公寓单位 300,000 加元，实际上限可能因买卖合同签署时间而不同。

两点实务提醒。保修随房屋而非业主转移，因此在保修期内出售房屋，保修仍然延续。此外，保修是一套索赔程序，而不是”不会出问题”的承诺，所以请保存好所有文件，并在发现问题时随时记录。

临时入住期：几乎没有人预算到的成本

这一项适用于公寓，也是几乎每位首次购买楼花的买家都会遇到的情况。

临时入住期，是指开发商在共管声明登记、业权正式转移给您之前，先让您入住单位的这段时间。它可能持续数月。期间您需支付临时入住费，上限为以下三项相加：

• 按规定利率计算的购房款未付余额的每月利息
• 该单位的预估每月市政物业税
• 该单位预计的管理费

这些钱都不会偿还房贷本金，因为此时您还没有房贷。它更接近于租金。而且无论您是否真的搬进去都必须缴纳，如果您原本打算把单位出租而大楼尚未准备好，这一点尤其重要。

请把它当作一笔真实的、持续月数不确定的月度支出来预算，因为它本来就是。关于大楼登记之后管理费涵盖哪些项目，可参考我们关于万锦共管物业状态证书的文章（英文）。

HST，以及已经计入价格的退税

新建房需缴纳 HST，而售楼处墙上的价格几乎总是已经假设买家可获得新房退税。如果您不符合资格，这个数字就会变动，而太晚才发现这一点并不愉快。

首次置业者还可能符合联邦首次购房者 GST/HST 退税资格。该退税涵盖价值 100 万加元以下合资格新房 100% 的 GST（或 HST 中的联邦部分），并在 100 万至 150 万加元之间逐步递减。它只适用于向开发商购买的房屋，也就是这里的情况。我们的首次购房者指南（英文）说明了它与 FHSA、RRSP 购房者计划以及安省土地转让税退税之间的关系。

请在签约前让律师确认合同假设了哪些退税，以及由谁有权申领。

值得读两遍的条款

开发商合同篇幅很长，而且由开发商撰写。以下四点最值得花时间：

1. 交房调整费用。 开发费、各项征费、水电接驳与水表安装费用，通常会转嫁给买家。请询问这些费用是否设有上限，上限是多少。
2. 延迟交房。 新建项目经常延期。请弄清楚开发商应提前多久通知您、有哪些补偿，以及若日期大幅推迟您有哪些选择。
3. 转让。 您能否在交房前出售合同、按什么条件、需支付多少费用。切勿假设这项权利一定存在。
4. 设计变更。 开发商在未经您同意的情况下，可以对单位或大楼作出哪些更改。

以上都不是法律意见，而是交给律师的清单，也是为什么应该聘请经常处理新建房业务的律师，而不是收费最低的那一位。

万锦的新建房分布在哪里

万锦市中心的公寓开发最为集中，城市北部与东部的新社区则以联排别墅和独立屋建设为主。

有一点值得直说：您买的是一个仍在建设中的社区，而效果图属于营销材料，不是资讯。真正值得判断的是今天已经存在的东西：交通、学校、商店和通勤。我们的万锦市中心、Cornell、Greensborough与Cathedraltown社区指南（英文）描述这些区域的真实面貌。

新房还是二手房

这个问题没有通用答案，任何给您通用答案的人都是在推销。

新建房带来保修、符合现行建筑标准，以及签约到交房之间较长的缓冲期，适合仍在储蓄的买家。代价是确定性：交房日期、最终调整费用，以及建成后社区的实际感受，都存在不确定性。

二手房让您亲自走进去看，社区已经成形，交房日期也可以据以规划。代价是没有新房保修，并且要接受前任业主维护或未维护的现状。

如果您希望得到一个诚实的判断，包括”也许现在不该买”的意见，这场对话值得在支付订金之前进行。当我们认为答案是二手房时，我们会直说。