خرید خانه نوساز در مارکهام: پیش از امضا چه چیزهایی را بررسی کنید

در واقع چه چیزی می‌خرید

خرید خانه دست‌دوم توافقی میان دو مالک درباره خانه‌ای است که وجود دارد. خرید پیش‌فروش قراردادی است با سازنده درباره چیزی که هنوز ساخته نشده، روی برگه‌ای که خود سازنده تنظیم کرده و با تاریخ تحویلی که عمدتاً در اختیار اوست.

این دلیلی برای نخریدن نیست. تنها توضیح می‌دهد که چرا در این معامله حمایت شما از قوانین انتاریو می‌آید و نه از آنچه در دفتر فروش مذاکره می‌کنید. وقتی بدانید کدام قوانین شامل حال شما می‌شود، بقیه تصمیم بسیار ساده‌تر خواهد بود.

مهلت ده‌روزه انصراف و نقطه شروع آن

در خرید کاندوی پیش‌فروش، ده روز فرصت دارید قرارداد خرید و فروش را فسخ کنید.

نکته‌ای که معمولاً اشتباه فهمیده می‌شود، زمان شروع این مهلت است. این مهلت از روز امضا آغاز نمی‌شود، بلکه پس از دریافت سند افشا و راهنمای خریداران کاندوی انتاریو شروع می‌گردد. این روزها برای آن است که وکیل شما سند افشا را بخواند؛ سندی که مجموعه کاندویی را که به آن وارد می‌شوید توصیف می‌کند.

خانه نوساز با مالکیت کامل، چه مستقل و چه ردیفی، از چنین حق قانونی برخوردار نیست. هیچ پنجره ده‌روزه‌ای برای تغییر نظر وجود ندارد، بنابراین همه چیز باید پیش از امضا انجام شود.

ودیعه شما و سقف حمایت از آن

ودیعه‌های پیش‌فروش مبالغ بزرگی هستند و طی چند ماه به صورت اقساط پرداخت می‌شوند.

برای کاندوی پیش‌فروش، ودیعه و سایر پرداخت‌ها بر اساس قانون Ontario New Home Warranties Plan Act تا سقف ۲۰٬۰۰۰ دلار توسط Tarion محافظت می‌شود، در صورتی که پس از لغو پروژه مبلغی بازگردانده نشود.

این رقم را در برابر آنچه واقعاً می‌پردازید بسنجید. ساختار ودیعه در کاندوهای مارکهام معمولاً بسیار فراتر از ۲۰٬۰۰۰ دلار است. این حمایت قانونی کفی برای بدترین حالت است و نه پوشش کامل. آنچه بالاتر از آن قرار می‌گیرد به متن قرارداد و محل نگهداری وجوه بستگی دارد. این پرسش را به‌صراحت از وکیل خود بپرسید.

گارانتی چه چیزی را و تا چه مدت پوشش می‌دهد

پوشش Tarion در سه دوره است که همگی از زمان تحویل خانه آغاز می‌شوند:

دوره	آنچه پوشش داده می‌شود
یک سال	عیوب اجرا و مصالح و جایگزینی‌های غیرمجاز
دو سال	نفوذ آب و عیوب اجرا و مصالح در سیستم‌های برق، لوله‌کشی و گرمایش
هفت سال	عیوب عمده سازه‌ای

سقف پوشش قانونی ۴۰۰٬۰۰۰ دلار برای خانه با مالکیت کامل و ۳۰۰٬۰۰۰ دلار برای واحد کاندو است و این سقف‌ها بسته به تاریخ امضای قرارداد می‌تواند متفاوت باشد.

دو نکته عملی. گارانتی به خانه تعلق دارد و نه به مالک، بنابراین اگر خانه در طول دوره فروخته شود گارانتی ادامه می‌یابد. همچنین گارانتی یک فرایند طرح ادعاست و نه تضمینی بر اینکه هیچ مشکلی پیش نخواهد آمد، پس مدارک خود را نگه دارید و ایرادها را به‌محض مشاهده ثبت کنید.

سکونت موقت، هزینه‌ای که کسی برایش برنامه‌ریزی نمی‌کند

این مورد مربوط به کاندوهاست و تقریباً همه خریداران بار اول پیش‌فروش را غافلگیر می‌کند.

سکونت موقت دوره‌ای است که سازنده پیش از ثبت اظهارنامه و امکان انتقال سند به نام شما، اجازه می‌دهد واحد را تحویل بگیرید. این دوره می‌تواند ماه‌ها طول بکشد. در این مدت هزینه سکونت می‌پردازید که سقف آن مجموع سه مورد است:

• سود ماهانه مانده پرداخت‌نشده قیمت خرید با نرخ تعیین‌شده
• مالیات شهرداری برآوردی ماهانه برای واحد
• هزینه‌های مشترک پیش‌بینی‌شده برای واحد

هیچ‌یک از اینها اصل وام مسکن را کاهش نمی‌دهد، چون هنوز وامی ندارید. این مبلغ بیشتر شبیه اجاره است. و چه ساکن شوید و چه نشوید باید پرداخت گردد، که اگر قصد اجاره دادن واحد را داشته‌اید و ساختمان آماده نیست اهمیت زیادی پیدا می‌کند.

آن را به عنوان یک هزینه ماهانه واقعی برای تعداد ماه‌هایی نامشخص در بودجه خود بگنجانید، چون دقیقاً همین است. مقاله ما درباره گواهی وضعیت کاندو در مارکهام توضیح می‌دهد پس از ثبت ساختمان، هزینه‌های مشترک چه چیزهایی را پوشش می‌دهند (به انگلیسی).

HST و تخفیفی که از پیش در قیمت لحاظ شده است

خانه‌های نوساز مشمول HST هستند و قیمتی که روی دیوار دفتر فروش می‌بینید تقریباً همیشه فرض کرده است که تخفیف خانه نوساز به شما تعلق می‌گیرد. اگر واجد شرایط نباشید رقم تغییر می‌کند و دیر متوجه شدن این موضوع خوشایند نیست.

خریدار خانه اول ممکن است مشمول تخفیف فدرال GST/HST خریداران خانه اول نیز باشد. این تخفیف صد درصد GST (یا بخش فدرال HST) را برای خانه نوساز واجد شرایط تا یک میلیون دلار پوشش می‌دهد و میان یک تا یک‌ونیم میلیون دلار به‌تدریج کاهش می‌یابد. تنها برای خانه‌ای که از سازنده خریداری می‌شود کاربرد دارد، یعنی دقیقاً همین حالت. راهنمای خریداران خانه اول ما توضیح می‌دهد این تخفیف چگونه با FHSA، طرح خریداران خانه و بازپرداخت مالیات نقل و انتقال انتاریو ترکیب می‌شود (به انگلیسی).

پیش از امضا از وکیل خود بخواهید تأیید کند قرارداد چه تخفیف‌هایی را فرض گرفته و چه کسی حق درخواست آنها را دارد.

بندهایی که ارزش دو بار خواندن دارند

قرارداد سازنده طولانی است و خود سازنده آن را نوشته است. چهار مورد ارزش وقت گذاشتن دارند:

۱. تعدیلات هنگام تحویل. هزینه‌های توسعه، عوارض، انشعاب خدمات و نصب کنتورها معمولاً به خریدار منتقل می‌شود. بپرسید آیا سقفی دارند و آن سقف چقدر است. ۲. تأخیر در تحویل. پروژه‌های نوساز جابه‌جا می‌شوند. بدانید چه اطلاع‌رسانی به شما بدهکار است، چه جبرانی وجود دارد و اگر تاریخ بسیار عقب بیفتد چه گزینه‌هایی دارید. ۳. واگذاری قرارداد. اینکه آیا می‌توانید قرارداد را پیش از تحویل بفروشید، با چه شرایطی و با چه کارمزدی. هرگز فرض نکنید این امکان وجود دارد. ۴. تغییر در نقشه. اینکه سازنده بدون رضایت شما چه چیزهایی را در واحد یا ساختمان می‌تواند تغییر دهد.

هیچ‌یک از اینها مشاوره حقوقی نیست. این فهرستی است که به وکیل خود می‌سپارید و دلیلی است برای انتخاب وکیلی که به‌طور منظم در حوزه نوساز کار می‌کند، نه ارزان‌ترین گزینه.

ساخت‌وساز در کدام نقاط مارکهام است

مرکز شهر مارکهام بیشترین تمرکز پروژه‌های کاندو را دارد و ساخت خانه‌های ردیفی و مستقل در محله‌های جدیدتر شمال و شرق شهر انجام می‌شود.

یک نکته را باید صریح گفت: شما محله‌ای را می‌خرید که هنوز در حال ساخت است و تصاویر سه‌بعدی تبلیغات هستند نه اطلاعات. آنچه امروز وجود دارد یعنی حمل‌ونقل، مدارس، مغازه‌ها و مسیر رفت‌وآمد، همان چیزی است که باید قضاوت شود. راهنماهای ما درباره مرکز شهر مارکهام، Cornell، Greensborough و Cathedraltown این مناطق را همان‌گونه که هستند توصیف می‌کنند (به انگلیسی).

نوساز یا دست‌دوم

پاسخ کلی وجود ندارد و هر کس پاسخ کلی بدهد در حال فروختن چیزی است.

نوساز گارانتی، استانداردهای ساخت روز و فاصله زمانی طولانی میان امضا و تحویل را به شما می‌دهد که برای خریداری که هنوز پس‌انداز می‌کند مناسب است. در مقابل، قطعیت را از شما می‌گیرد: درباره تاریخ، درباره تعدیلات نهایی و درباره حس واقعی محله پس از تکمیل.

خانه دست‌دوم خانه‌ای را به شما می‌دهد که می‌توانید در آن قدم بزنید، محله‌ای که از پیش وجود دارد و تاریخ تحویلی که می‌توان روی آن برنامه‌ریزی کرد. در عوض گارانتی ندارد و باید با نگهداری یا بی‌توجهی مالک قبلی کنار بیایید.

اگر می‌خواهید ارزیابی صادقانه‌ای از آنچه با شرایط شما سازگار است داشته باشید، از جمله دلایل صبر کردن، این گفتگو ارزش آن را دارد که پیش از پرداخت ودیعه انجام شود. هرجا فکر کنیم پاسخ خانه دست‌دوم است، همان را می‌گوییم.