在万锦购买投资物业：约束您的那些规则

规则决定回报

大多数出租物业的分析从价格、租金和利率开始。在安省，这三者都处在一个限制您能做什么的框架之内，而意外正藏在这个框架里。

对大多数单位，您不能把租金涨到指引以上。您一年不能涨超过一次。您必须使用规定的租约。而当您想出售时，租约会随物业一起转移。

这些都不意味着出租物业是糟糕的投资。它们意味着：一张没有把这些规则算进去的表格，描述的是一套并不存在的物业。

租金涨幅指引

年份	指引
2026	2.1%
2025	2.5%

指引是房东在未经房东与租客委员会批准的情况下，对大多数租客可以上调租金的最高幅度。租金每 12 个月可上调一次，从上一次上调或租约开始之日起算，且租客必须至少在生效前 90 天收到规定表格的书面通知。

请诚实地建模。一套按指引涨租持有十年的单位，租金会逐渐低于市场水平，而租客住得越久，差距越大。这不是对规则的批评。这是您买入的算术，也是长期租约会影响物业对下一位业主价值的原因。

2018 年 11 月这条线，以及为何它决定一切

这是本指南中影响最大的一点。

指引不适用于 2018 年 11 月 15 日之后首次用于居住的新建楼宇、现有楼宇的加建部分和大多数新的地下室公寓。

两套万锦公寓可以在实体上相似、楼宇相似、价格相似，却分别落在这个日期的两侧。一套在租客居住期间始终受指引限制，另一套则不受。在十年的持有期里，这是两种不同的投资。

因此，在建模任何东西之前，先确定该单位首次用于居住的时间。对万锦市中心的较新楼宇，这个问题有确切答案，值得花功夫查清。

标准租约

安省要求大多数私人住宅出租单位的房东，从个人到物业管理公司，对所有新租约使用标准租约模板。

这不是走形式。改用自己的协议会赋予租客要求标准租约的权利，并可能影响您日后能够执行的内容。如果您是第一次购买出租物业，请在购买前下载当前模板并通读，因为它准确地告诉您自己在签下什么。

带租客出售物业

可以。租约随物业转移，买家同时承接单位和租约。

这对您的出售有何影响，取决于租金：

• 租金接近市场水平：租约近乎中性，甚至可能有帮助，因为投资者买到的是没有空置期的收入流。
• 租金远低于市场水平：买家群体缩小到愿意接受该收入的投资者，自住买家大多退出。这会体现在价格上。

当买方打算自住时，安省要求房东向租客支付相当于一个月租金的补偿，或提供另一个单位。请通过律师妥善处理。这是走捷径会招致向房东与租客委员会申诉的领域，而那些时间是拿不回来的。

投资者在万锦看哪里

TRREB 2026 年 1 月至 3 月各社区所有物业类型的中位数显示，Thornhill 为 663,000 加元、Unionville 为 736,500 加元，两者都受公寓成交拉低，而不是因为房子便宜。这些公寓市场连同万锦市中心，是本市多数小型投资者的起点，因为入门价格可及，而交通与就业周边的租客群体真实存在。

我们的万锦市中心、Thornhill、Unionville 与 Milliken Mills 指南介绍了这些区域（均为英文）。我们关于公寓状态证书的文章说明了在承诺前应让律师核查楼宇财务的哪些方面，这对投资者比对任何人都重要：特别摊款落在业主身上，而不是租客。

外国买家税

安省的非居民投机税适用于全省任何地区的住宅物业，税率 25%，对象为外国个人、外国公司及应税受托人。只要任一受让方是外国实体，就按交易全额征税，而非按持有份额分摊。

对于多人共同购买的投资结构，这个细节应在出价之前向律师提出。

地下室公寓与第二套间

第二套间是万锦最常见的入门方式，而首先要问的问题是法律层面而非财务层面：该单位是否符合市政府要求和消防规范，以及它首次用于居住的时间。

在核算收入之前先回答这些问题。无法合法出租的公寓不产生收入，而假设日后可以补救就买下它，正是人们在一栋本来不错的房子上亏钱的方式。

我们对投资者说的话

我们会和您一起算诚实版本的数字，包括在切实可行的持有期内指引导致的租金滞后，以及低于市场的租约对您最终出售的影响。当答案是这套物业按要价作为出租物业并不成立时，我们会直说。

如果您希望在出价前就某套具体的万锦物业得到这样的判断，不收费、无义务。带上租约和首次入住日期，我们会告诉您我们看到的情况。