Acheter un immeuble de placement à Markham : les règles qui vous lient

Les règles décident du rendement

La plupart des analyses locatives commencent par le prix, le loyer et le taux d’intérêt. En Ontario, ces trois éléments s’inscrivent dans un cadre qui limite ce que vous pouvez en faire, et c’est dans ce cadre que se cachent les surprises.

Vous ne pouvez pas augmenter le loyer au-delà du taux légal sur la plupart des logements. Vous ne pouvez pas l’augmenter plus d’une fois par année. Vous devez utiliser un bail prescrit. Et lorsque vous voulez vendre, la location suit la propriété.

Rien de cela ne fait d’un logement locatif un mauvais placement. Cela signifie qu’un tableur construit sans ces règles décrit une propriété qui n’existe pas.

Le taux légal d’augmentation des loyers

Année	Taux légal
2026	2,1 pour cent
2025	2,5 pour cent

Le taux légal est le maximum qu’un locateur peut appliquer à la plupart des locataires sans l’approbation de la Commission de la location immobilière. Le loyer peut être augmenté une fois par période de 12 mois, comptée depuis la dernière augmentation ou le début de la location, et le locataire doit recevoir un avis écrit sur le formulaire prescrit au moins 90 jours avant la prise d’effet.

Modélisez cela honnêtement. Un logement détenu dix ans avec des augmentations au taux légal produit un loyer qui glisse sous le marché, et l’écart se creuse chaque année où un locataire reste. Ce n’est pas une critique de la règle. C’est l’arithmétique que vous achetez, et c’est la raison pour laquelle une longue location influe sur ce que vaut la propriété pour le prochain propriétaire.

La ligne de novembre 2018, et pourquoi elle décide de tout

C’est l’élément le plus lourd de conséquences de ce guide.

Le taux légal ne s’applique pas aux nouveaux immeubles, aux agrandissements d’immeubles existants et à la plupart des nouveaux appartements de sous-sol occupés pour la première fois à des fins résidentielles après le 15 novembre 2018.

Deux condos de Markham peuvent être physiquement semblables, dans des immeubles semblables, à des prix semblables, et se trouver de part et d’autre de cette date. L’un est plafonné au taux légal tant que le locataire reste. L’autre ne l’est pas. Sur une détention de dix ans, ce sont deux placements différents.

Avant de modéliser quoi que ce soit, établissez donc quand le logement a été occupé pour la première fois à des fins résidentielles. Dans un immeuble récent de Downtown Markham, cette question a une vraie réponse et elle vaut l’effort.

Le bail normalisé

L’Ontario exige que les locateurs de la plupart des logements locatifs privés, des particuliers aux sociétés de gestion, utilisent le modèle de bail normalisé pour tout nouveau bail.

Ce n’est pas une formalité. Utiliser votre propre convention donne au locataire le droit d’exiger le bail normalisé et peut nuire à ce que vous pourrez faire respecter ensuite. Si vous achetez votre premier logement locatif, téléchargez le modèle actuel et lisez-le avant d’acheter, car il vous dit exactement à quoi vous vous engagez.

Vendre avec un locataire en place

Vous le pouvez. La location suit la propriété, de sorte que l’acheteur reprend à la fois le logement et le bail.

L’effet sur votre vente dépend du loyer :

• Loyer proche du marché : la location est presque neutre et peut même aider, puisqu’un investisseur achète un flux de revenus sans vacance.
• Loyer nettement sous le marché : votre bassin d’acheteurs se réduit aux investisseurs qui acceptent ce revenu, et les acheteurs-occupants se retirent en grande partie. Cela se voit dans le prix.

Lorsqu’un acheteur entend occuper le logement lui-même, l’Ontario exige que le locateur verse au locataire l’équivalent d’un mois de loyer ou lui offre un autre logement. Faites-le correctement et par l’intermédiaire de votre avocat. C’est un domaine où les raccourcis génèrent des requêtes devant la Commission de la location immobilière, et ce temps ne se récupère pas.

Où les investisseurs regardent à Markham

Les médianes communautaires de TRREB pour janvier à mars 2026, tous types de propriété confondus, situent Thornhill à 663 000 $ et Unionville à 736 500 $, toutes deux tirées vers le bas par les ventes de condos plutôt que par des maisons bon marché. Ces marchés de condos, avec Downtown Markham, sont ceux où la plupart des petits investisseurs de la ville commencent, parce que le prix d’entrée est accessible et que le bassin de locataires autour des transports et de l’emploi est réel.

Nos guides de Downtown Markham, Thornhill, Unionville et Milliken Mills décrivent ces secteurs (en anglais). Notre article sur le certificat d’information d’un condo explique ce que votre avocat doit vérifier dans les finances de l’immeuble avant de vous engager, ce qui compte plus pour un investisseur que pour quiconque : une cotisation spéciale retombe sur le propriétaire, pas sur le locataire.

La taxe sur les acheteurs étrangers

La taxe ontarienne sur la spéculation des non-résidents s’applique aux propriétés résidentielles partout dans la province, à 25 pour cent, pour les ressortissants étrangers, les sociétés étrangères et les fiduciaires imposables. Elle se calcule sur la valeur totale de la transaction dès qu’un seul cessionnaire est une entité étrangère, sans proratisation selon la part détenue.

Pour un achat de placement structuré entre plusieurs personnes, c’est le détail à soulever avec un avocat avant l’offre.

Appartements de sous-sol et logements accessoires

Le logement accessoire est la porte d’entrée la plus courante à Markham, et les premières questions sont juridiques plutôt que financières : le logement respecte-t-il les exigences de la Ville et le code de prévention des incendies, et quand a-t-il été occupé pour la première fois à des fins résidentielles.

Répondez-y avant de calculer le revenu. Un appartement qui ne peut être loué légalement ne produit pas de revenu, et l’acheter en supposant que cela pourra être corrigé plus tard est la manière de perdre de l’argent sur une maison par ailleurs saine.

Ce que nous disons aux investisseurs

Nous faisons avec vous la version honnête des chiffres, y compris le glissement du loyer au taux légal sur une détention réaliste et l’effet d’un bail sous le marché sur votre vente éventuelle. Lorsque la réponse est que la propriété ne fonctionne pas comme logement locatif au prix demandé, nous le disons.

Si vous voulez cette lecture sur une propriété précise de Markham avant de faire une offre, c’est sans frais et sans obligation. Apportez le bail et la date de première occupation, et nous vous dirons ce que nous voyons.