在万锦出售遗产房屋：遗嘱认证、税务与时间

先从法院开始，而不是市场

家人来找我们时，通常先问房子值多少钱。这是个合理的问题，但很少是决定时间表的那个问题。

真正起决定作用的，是遗产受托人是否已经有权转让产权。买方律师通常会要求在交割前看到遗嘱认证证书，因此法院程序是其他一切的基础。先把它推动起来，其余工作才能与之并行。

以下均为关于安省程序运作方式的一般资讯，不是法律或税务意见。一笔遗产既需要律师，通常也需要会计师。

遗产属于哪一种认证程序

安省有两种，按价值划分：

遗产价值	程序	签发文件
150,000 加元或以下	简化的小额遗产程序，自 2021 年 4 月 1 日起可用	小额遗产证书
超过 150,000 加元	常规申请	遗产受托人任命证书

任何价值的遗产都可以使用常规程序。简化程序是可选的，目的是让规模不大的遗产办理得更便宜、更快。

在万锦，2026 年 8 月的房价中位数为 1,095,000 加元，仅一套房子通常就使遗产远超 150,000 加元这条线，因此这里的大多数家庭都走常规程序。

遗产管理税，逐项计算

税率很简单。遗产价值的前 50,000 加元免税，超出部分每 1,000 加元（不足 1,000 加元按 1,000 加元计）征收 15 加元。

遗产价值	遗产管理税
50,000 加元	无
150,000 加元	1,500 加元
500,000 加元	6,750 加元
1,000,000 加元	14,250 加元
1,500,000 加元	21,750 加元

有两点值得记住。税额按整个遗产计算，而不仅仅是房屋。它在提出申请时以押金形式缴纳，证书签发后即成为实际税款。

没人预料到的 180 天申报

证书签发后，必须在 180 个日历日内向财政厅提交遗产信息申报表。

即使计算结果为零税额也必须提交。支持文件须保存四年，这是把房屋估值所依据的资料保留下来、而不是交割后丢弃的实际理由。

为房屋估值，这与定价不是一回事

这是最容易引起麻烦的区别，值得说清楚。

遗嘱认证价值是房产在身故当日的价值。这是遗产申报的数字。

市场价格是买家在成交当天愿意支付的价格，可能是数月之后。

若出售紧接身故之后，两者通常相近。若一套房子因家人尚未理清而闲置一年，两者可能不同，而这个差额可能带来税务后果。若价值较大或任何人可能提出异议，这是合资格估价师的工作，而不是经纪人的意见，具体需要哪一种，应由遗产律师决定。

资本利得，以及为什么会计师应在经纪人之前

加拿大税务局的主要居所免税额可以免除房产符合主要居所条件年份的增值。身故日至出售日之间也可能产生增值。

关于这一点我们只说到这里，因为这正是家庭最需要针对自身情况获得建议的环节。请在房子售出之前向会计师咨询，而不是等到春季报税时。

在程序进行期间保护房屋

空置的房屋需要照看，其中保险一项尤其容易让人措手不及：

• 告知保险公司房屋无人居住。 普通的房主保单可能不承保无人居住的房屋，而在水管爆裂之后才发现这一点代价高昂。
• 冬季保持供暖，理由相同。
• 保持水电与地税缴纳正常，因为欠款会在交割时浮现。
• 尽早保管好屋内物品，尤其是当多人持有钥匙时。

我们关于万锦地税的文章说明了税单如何运作以及交割时如何处理（英文）。

清空房屋是最漫长的一环

法院程序有一条无法移动的下限。家人能够掌控、却经常低估的部分，是屋内的物品。

住了三四十年的房子，里面的东西比任何人预期的都多，而做决定是情感过程而非物流过程。请与法律申请并行启动，而不是等其结束之后。搬家管理和遗产清理专业人士正是为此存在，使用他们是明智的决定。

我们的换小房指南（英文）针对业主在世时家庭办理同一类事务的情况，大部分顺序是相同的。长者换小房清单（英文）列出了我们带领家庭走过的步骤顺序。

家庭共识通常在哪里破裂

根据我们的经验，遗产出售停滞的原因有三种，没有一种是市场。

没有人商定过这套房子的用途。 一位受益人想要现金，另一位想把它留在家族里，第三位想等更好的市场。这场对话必须在挂牌之前进行，而不是在挂牌期间。

受托人被独自留下处理。 遗嘱中指定的那个人通常既在哀悼也在处理事务。及早让所有人参与，既更体贴也更快。

一切都按顺序进行。 先认证，再清空，再修缮，再挂牌。能并行的就并行，时间表可以缩短数月。

如果您是一处万锦房产的遗产受托人，希望在做出任何承诺之前了解整个流程的样子，这场对话不收费。当我们认为正确的答案是等待时，我们也会如实相告，并且我们会与您的律师和会计师并肩合作，而不是绕开他们。